Controleer eerst: het pand, de gemeente en de gemeenschap.

Het uitgangspunt is om het pand eenduidig te identificeren: kadastrale referentie, registratiegegevens, het daadwerkelijke adres, de bouwkundige configuratie en de betreffende gemeente. Las Chapas maakt deel uit van Marbella ; het is geen zelfstandige gemeente. De commerciële locatie van de advertentie bepaalt op zich ook niet welke bestemmingsplannen van toepassing zijn: binnen de gemeentegrenzen moet u het perceel controleren en niet afgaan op de naam van de wijk.

Vraag de relevante informatie over de ruimtelijke ordening op bij de gemeente of controleer deze. De Andalusische wetgeving staat gemeenten toe om gerechtvaardigde beperkingen op te leggen aan toeristische accommodaties in bepaalde gebieden. Daarom is het raadzaam om, voordat u een villa koopt, renoveert of heropent, de bestemmingsplannen, de geldende gemeentelijke voorwaarden en eventuele besluiten die van invloed zijn op het pand te raadplegen. Het is niet verstandig om een oplossing die voor Marbella geldt, zomaar toe te passen op Mijas of Fuengirola.

Als het pand eigendom is van een Vereniging van Eigenaren – wat ook kan voorkomen bij villa-complexen – raadpleeg dan de statuten, het huishoudelijk reglement en de gemeenschappelijke afspraken. Sinds 3 april 2025 vereist de Wet op het Horizontaal Eigendom over het algemeen uitdrukkelijke toestemming van de Vereniging van Eigenaren om de toeristische activiteit die onder de wet valt te starten, via de wettelijk vereiste drievijfde meerderheid van de eigenaren en hun respectievelijke aandelen. De hervorming zelf bevat een bepaling voor diegenen die de activiteit al uitvoerden in overeenstemming met de toeristische regelgeving voordat de wet van kracht werd. Als dit op u van toepassing is, documenteer dan de data en uw feitelijke situatie; ga er niet van uit dat een oude advertentie gelijk staat aan eerdere legale activiteit.

Een discrepantie tussen het geregistreerde eigendom, het kadaster en de villa zoals weergegeven op de foto's kan procedures vertragen of tot problemen leiden. Het opsporen van deze discrepantie vóór het accepteren van boekingen is doorgaans goedkoper dan dit tijdens een inspectie te doen.

Andalusisch toeristenregister: controleer het dossier, niet alleen de code.

In Andalusië is het specifieke kader voor toeristische accommodaties vastgelegd in decreet 28/2016, dat aanzienlijk is gewijzigd door decreet 31/2024. Om een toeristische accommodatie te mogen exploiteren, moet een verklaring van aansprakelijkheid worden ingediend bij de regionale overheid en moet aan alle geldende eisen voor het pand en de exploitatie ervan worden voldaan. Het indienen van de verklaring betekent niet automatisch dat een pand voldoet aan de eisen als het niet voldoet aan de eisen op het gebied van stedenbouw, wetgeving of materiële aspecten; de overheid kan de verstrekte informatie achteraf controleren.

De audit moet verifiëren wie als exploitant staat geregistreerd, welke accommodatie is aangegeven, hoeveel bedden er worden aangeboden en of de huidige indeling en voorzieningen overeenkomen met de officiële gegevens. Elke renovatie, verandering van eigenaar of exploitant, of wijziging van relevante gegevens vereist een beoordeling van de bijbehorende communicatie of procedures. Er moet ook worden geverifieerd of het in de advertenties gebruikte toeristenregistratienummer overeenkomt met de betreffende accommodatie.

Apparatuur en bediening: wat een bezoek onthult

De documentenbeoordeling moet vergezeld gaan van een bezoek. Controleer de werkelijke capaciteit, inrichting, ventilatie en airconditioning zoals vereist door de geldende regelgeving, de aan gasten verstrekte informatie, de schoonmaak tussen de verblijven en het onderhoud. Adverteer geen kamers, bijgebouwen of extra bedden als deze geen deel uitmaken van de aangegeven accommodatie of niet voldoen aan de geldende regelgeving.

In een villa met een tuin, zwembad en aparte ingangen ontstaan risico's die in een algemene lijst voor appartementen mogelijk over het hoofd worden gezien: gladde bestrating, buitenafsluitingen, nachtverlichting, elektrische installaties in de buurt van water en systemen voor toegang op afstand. De inventarisatie moet aangeven wat er aanwezig is, in welke staat het verkeert, wie de inspectie uitvoert en hoe elke interventie wordt gedocumenteerd.

Eénmalige registratie voor platforms en verplichtingen jegens gasten

Vanaf 1 juli 2025 is het staatsregister voor verhuur en het digitale loket van toepassing op advertenties die via online platforms worden aangeboden. Uw registratienummer moet via de betreffende registerkanalen worden aangevraagd en vervangt niet de Andalusische toeristenregistratie. Dit zijn identificatienummers met verschillende functies: controleer of uw advertentie beide vereist, of ze betrekking hebben op dezelfde accommodatie en of de gepubliceerde informatie consistent is.

Bovendien moeten degenen die onder Koninklijk Decreet 933/2021 vallen, voldoen aan de verplichtingen met betrekking tot documentregistratie en de communicatie van gastgegevens via het daarvoor bestemde kanaal, waaronder SES.HOSPEDAJES waar van toepassing. Het uitbesteden van de check-in of het inschakelen van een bureau ontslaat u niet van de verplichting om schriftelijk vast te leggen wie de gegevens verzamelt, opslaat en verzendt, binnen welke termijn en met welke beveiligingsmaatregelen. Controleer de procedure ook voor late check-ins en reserveringen die door derden zijn gemaakt.

Commerciële informatie verdient een eigen controle: boekings- en annuleringsvoorwaarden, weergegeven prijs, inbegrepen diensten, borg (indien van toepassing), maximale bezetting en gebruiksvoorwaarden. Een nauwkeurige beschrijving van het zwembad, de trap en de toegankelijkheid voorkomt misverstanden. Indien er gebruik wordt gemaakt van slimme sloten of bewakingscamera's, moet ook rekening worden gehouden met privacy, gastinformatie en de plaatsing van de apparatuur; camera's in privéruimtes zijn geen acceptabele oplossing voor het monitoren van de bezetting.

Zwembad, verzekering, belastingen en incidentenbeheer.

In Marbella, Las Chapas, Mijas en Fuengirola is het zwembad vaak een doorslaggevende factor bij boekingen, maar het vormt tegelijkertijd een aanzienlijk operationeel risico. Stel vast welke specifieke gezondheids- en veiligheidsvoorschriften van toepassing zijn op het betreffende zwembad: niet alle privézwembaden hebben dezelfde eisen, en het feit dat de villa wordt verhuurd, kan de analyse beïnvloeden. Documenteer onderhoudsprocedures, vereiste inspecties, gebruiksaanwijzingen en passende preventieve maatregelen voor de woning. Vermijd het beloven van toezicht of diensten die niet worden geleverd.

Lees de polis zorgvuldig door voordat u de woning verhuurt: een standaard woonhuisverzekering dekt mogelijk geen toeristische activiteiten, schade veroorzaakt door gasten of claims van derden. Vraag om een schriftelijke bevestiging van het opgegeven gebruik, de limieten, uitsluitingen en aansprakelijkheidsdekking. Stel een protocol op voor storingen, noodgevallen, klachten van buren en vroegtijdig vertrek, met een aangewezen contactpersoon ter plaatse.

Houd voor belastingdoeleinden alle inkomsten, commissies, uitgaven en bewijsstukken bij en raadpleeg de toepasselijke belastingregels op basis van eigendom en de daadwerkelijk verleende diensten. Het verlenen van diensten die typisch zijn voor de hotelbranche kan bijvoorbeeld de btw-behandeling beïnvloeden ten opzichte van accommodatie zonder die diensten. Kopieer niet zomaar de belastingstructuur van een andere villa: kleine operationele verschillen kunnen aanzienlijke gevolgen hebben.

Een praktische audit in drie fasen

1. Voordat u een pand koopt of de bestemming ervan wijzigt: vergelijk het pand, de bestemmingsplannen, de gemeentelijke voorschriften, de indeling van de woning en de aanpassingskosten. Als er onduidelijkheid bestaat, los die dan op voordat u de investering baseert op de verwachte toeristische inkomsten.
2. Voordat u publiceert: rond uw toeristische dossier af, controleer de vereiste informatie voor de platforms, bekijk uw verzekeringspolis, beveiligingsdetails, contract, advertentie en procedures voor gastregistratie. Voer een proefbezoek uit, waarbij u de aankomst simuleert van een gezin dat de accommodatie niet kent.
3. Tijdens de werkzaamheden: registreer incidenten en onderhoudsgegevens; controleer wijzigingen in de gemeenschap, gemeente, platforms en regelgeving; werk registratie- of toeristengegevens indien nodig bij. Een periodiek controleproces is effectiever dan een dossier dat alleen tijdens een inspectie wordt geopend.

Als het beheer wordt gedelegeerd, moet de eigenaar te allen tijde kopieën kunnen inzien van relevante documenten, servicecontracten, de status van procedures en de aangewezen verantwoordelijke voor elke verplichting. Operationele delegatie mag niet leiden tot een gebrek aan transparantie.

Waarop te letten in 2027

Vanaf oktober 2026 is het niet gepast om 2027 te presenteren als het begin van een zogenaamd nieuw en uniform vergunningssysteem voor de gehele Costa del Sol. Wat wel vaststaat, is dat er al regionale, gemeentelijke, Europese en nationale controles van kracht zijn, en dat de praktische toepassing daarvan zich verder kan ontwikkelen. Verordening (EU) 2024/1028, van toepassing vanaf mei 2026, stelt een Europees kader vast voor het verzamelen en uitwisselen van gegevens over kortetermijnverhuur; de ontwikkeling ervan en de interoperabiliteit tussen systemen vereisen monitoring, maar vervangen op zichzelf geen lokale controles.

Voordat u tarieven verlengt of boekingen accepteert voor 2027, controleer dan of Marbella, Mijas of Fuengirola stedenbouwkundige voorschriften die van invloed zijn op uw gebied hebben goedgekeurd of gewijzigd; of er nieuwe overeenkomsten in uw gemeente zijn; of het Andalusische kadaster de huidige status van het pand weergeeft; en of de platforms aanvullende informatie vereisen om advertenties actief te houden. Raadpleeg altijd de gepubliceerde teksten en toepasselijke resoluties, en niet krantenkoppen over voorgestelde beperkingen alsof deze al van kracht zijn.