Erste Prüfung: Grundstück, Gemeinde und Umfeld

Ausgangspunkt ist die eindeutige Identifizierung des Grundstücks: Katasternummer, Grundbucheintrag, Adresse, Gebäudestruktur und die zuständige Gemeinde. Las Chapas ist ein Stadtteil von Marbella und keine eigenständige Gemeinde. Auch der Standort des Angebots allein bestimmt nicht die geltenden Bauvorschriften: Innerhalb der Gemeindegrenzen ist das Grundstück zu prüfen; verlassen Sie sich nicht allein auf den Namen des Viertels.

Bitte erfragen oder überprüfen Sie die relevanten städtebaulichen Informationen beim Rathaus. Das andalusische Recht erlaubt es Gemeinden, begründete Einschränkungen für touristische Unterkünfte in bestimmten Gebieten festzulegen. Daher sollten Sie vor dem Kauf, der Renovierung oder der Reaktivierung einer Villa die Bauvorschriften, die aktuellen kommunalen Bestimmungen und alle das Objekt betreffenden Beschlüsse prüfen. Es ist nicht ratsam, eine für Marbella erarbeitete Lösung auf Mijas oder Fuengirola zu übertragen.

Wenn die Immobilie einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört – was auch bei Villenanlagen vorkommen kann –, prüfen Sie die Satzung, die Geschäftsordnung und die Gemeinschaftsvereinbarungen. Seit dem 3. April 2025 schreibt das Wohnungseigentumsgesetz grundsätzlich die ausdrückliche Zustimmung der Gemeinschaft vor, um touristische Aktivitäten aufzunehmen, die unter das Gesetz fallen. Diese Zustimmung wird durch die gesetzlich vorgeschriebene Dreifünftelmehrheit der Eigentümer und ihrer jeweiligen Anteile erteilt. Die Reform selbst enthält eine Regelung für diejenigen, die die Aktivität bereits vor Inkrafttreten der Reform gemäß den Tourismusvorschriften betrieben haben. Sollte dies auf Sie zutreffen, dokumentieren Sie die Daten und Ihre konkrete Situation; gehen Sie nicht davon aus, dass eine ältere Anzeige einer früheren rechtmäßigen Tätigkeit gleichkommt.

Abweichungen zwischen dem eingetragenen Objekt, den Angaben im Grundbuch und der auf Fotos abgebildeten Villa können Verfahren verzögern oder zu Problemen führen. Die Feststellung dieser Abweichung vor Annahme von Buchungen ist in der Regel kostengünstiger als die Aufdeckung bei einer Besichtigung.

Andalusisches Touristenregister: Prüfen Sie die Datei, nicht nur den Code.

In Andalusien ist der spezifische Rahmen für touristische Unterkünfte im Dekret 28/2016 festgelegt und durch das Dekret 31/2024 wesentlich geändert. Um ein touristisches Beherbergungsunternehmen zu betreiben, muss eine Verantwortlichkeitserklärung bei der Regionalregierung eingereicht werden, und alle geltenden Anforderungen an die Immobilie und ihren Betrieb müssen erfüllt sein. Die Einreichung der Erklärung führt nicht automatisch zur Konformität einer Immobilie, wenn diese städtebauliche, gesetzliche oder materielle Anforderungen nicht erfüllt; die Regierung kann die gemachten Angaben nachträglich überprüfen.

Die Prüfung muss bestätigen, wer als Betreiber eingetragen ist, welche Immobilie gemeldet wurde, wie viele Betten angeboten werden und ob die aktuelle Raumaufteilung und Ausstattung den offiziellen Angaben entsprechen. Jede Renovierung, jeder Eigentümer- oder Betreiberwechsel sowie jede Änderung relevanter Daten erfordert eine Überprüfung der entsprechenden Kommunikation oder Verfahren. Es muss außerdem überprüft werden, ob die in den Anzeigen verwendete touristische Registrierungsnummer der jeweiligen Unterkunft zuzuordnen ist.

Ausrüstung und Betrieb: Was ein Besuch offenbart

Die Dokumentenprüfung muss durch einen Besuch ergänzt werden. Überprüfen Sie die tatsächliche Kapazität, die Ausstattung, die Belüftung und Klimaanlage gemäß den geltenden Vorschriften, die den Gästen bereitgestellten Informationen, die Reinigung zwischen den Aufenthalten und den Wartungszustand. Bewerben Sie keine Zimmer, Nebengebäude oder Zustellbetten, die nicht zur angemeldeten Unterkunft gehören oder nicht den geltenden Vorschriften entsprechen.

In einer Villa mit Garten, Swimmingpool und separaten Eingängen ergeben sich Risiken, die in einer allgemeinen Liste für Wohnungen möglicherweise nicht berücksichtigt werden: rutschige Pflasterung, Außenanlagen, nächtliche Beleuchtung, elektrische Installationen in Wassernähe und Fernzugriffssysteme. Das Inventar sollte den Bestand, den Zustand, die zuständige Person und die Dokumentation der einzelnen Maßnahmen enthalten.

Einmalige Registrierung für Plattformen und Verpflichtungen gegenüber Gästen

Ab dem 1. Juli 2025 gilt das staatliche Zentrale Vermietungsregister und digitale Portal für alle darin enthaltenen Angebote, die über Online-Plattformen vermarktet werden. Ihre Registrierungsnummer muss über die entsprechenden Registerkanäle beantragt werden und ersetzt nicht die andalusische Touristenregistrierung. Es handelt sich um Kennungen mit unterschiedlichen Funktionen: Bitte prüfen Sie, ob Ihr Angebot beide benötigt, ob sie sich auf dasselbe Objekt beziehen und ob die veröffentlichten Informationen übereinstimmen.

Darüber hinaus müssen alle dem Königlichen Dekret 933/2021 unterliegenden Betriebe die Pflichten zur Dokumentenregistrierung und Übermittlung von Gästedaten über den vorgesehenen Kanal, gegebenenfalls auch über SES.HOSPEDAJES, erfüllen. Die Auslagerung des Check-ins oder die Beauftragung einer Agentur entbindet nicht von der Pflicht, schriftlich festzulegen, wer die Daten erhebt, speichert und übermittelt, in welchem Zeitraum und unter welchen Sicherheitsvorkehrungen. Beachten Sie bitte auch das Verfahren für späte Check-ins und Reservierungen durch Dritte.

Kommerzielle Informationen sollten sorgfältig geprüft werden: Buchungs- und Stornierungsbedingungen, angezeigter Preis, enthaltene Leistungen, gegebenenfalls Kaution, maximale Belegung und Nutzungsregeln. Eine genaue Beschreibung von Pool, Treppe und Barrierefreiheit beugt Missverständnissen vor. Bei der Verwendung von Smart Locks oder Überwachungskameras müssen Datenschutz, Gästedaten und die Platzierung der Geräte berücksichtigt werden; Kameras in privaten Bereichen sind zur Überwachung der Belegung nicht geeignet.

Schwimmbad, Versicherung, Steuern und Schadensmanagement

In Marbella, Las Chapas, Mijas und Fuengirola ist der Swimmingpool oft ausschlaggebend für Buchungen, birgt aber gleichzeitig ein erhebliches Betriebsrisiko. Informieren Sie sich über die spezifischen Gesundheits- und Sicherheitsvorschriften für den jeweiligen Pool: Nicht alle privaten Pools haben die gleichen Anforderungen, und die Tatsache, dass die Villa vermietet wird, kann die Beurteilung beeinflussen. Dokumentieren Sie Wartungsabläufe, erforderliche Inspektionen, Nutzungshinweise und geeignete Präventivmaßnahmen für das Objekt. Vermeiden Sie es, Überwachungsmaßnahmen oder Dienstleistungen zu versprechen, die nicht erbracht werden.

Prüfen Sie die Versicherungsbedingungen vor der Veröffentlichung: Eine Standard-Hausratversicherung deckt möglicherweise keine touristischen Aktivitäten, Schäden durch Gäste oder Ansprüche Dritter ab. Verlangen Sie eine schriftliche Bestätigung der angegebenen Nutzung, der Deckungssummen, Ausschlüsse und des Haftpflichtschutzes. Legen Sie ein Protokoll für Pannen, Notfälle, Beschwerden von Nachbarn und vorzeitige Abreisen fest und benennen Sie eine Kontaktperson vor Ort.

Für Steuerzwecke sollten Sie alle Einnahmen, Provisionen, Ausgaben und Belege dokumentieren und die geltende steuerliche Behandlung anhand Ihrer Eigentumsverhältnisse und der tatsächlich erbrachten Leistungen prüfen. Beispielsweise kann die Erbringung von Dienstleistungen, die typisch für die Hotelbranche sind, die umsatzsteuerliche Behandlung im Vergleich zu einer Unterkunft ohne diese Dienstleistungen verändern. Übernehmen Sie nicht einfach die Steuerstruktur einer anderen Villa: Kleine betriebliche Unterschiede können erhebliche Auswirkungen haben.

Ein praktisches Audit in drei Phasen

1. Vor dem Kauf oder der Nutzungsänderung einer Immobilie sollten Sie die Immobilie, die Bauvorschriften, die örtlichen Bestimmungen, den Grundriss der Wohnung und die Umbaukosten vergleichen. Klären Sie Unklarheiten, bevor Sie die Investition auf Basis prognostizierter Tourismuseinnahmen tätigen.
2. Vor der Veröffentlichung: Stellen Sie Ihre Tourismusunterlagen fertig, überprüfen Sie die erforderlichen Informationen für die Plattformen, Ihre Versicherungspolice, Sicherheitsdetails, Verträge, Inserate und Gästeregistrierungsverfahren. Führen Sie einen Probebesuch durch, bei dem Sie die Ankunft einer Familie simulieren, die das Objekt nicht kennt.
3. Während des Betriebs: Vorfall- und Wartungsberichte anlegen; Änderungen in der Gemeinde, den Verkehrsanlagen und den Vorschriften prüfen; Registrierungs- oder Tourismusdaten bei Bedarf aktualisieren. Ein Prüfplan ist effektiver als eine Akte, die nur bei einer Inspektion geöffnet wird.

Wird die Geschäftsführung delegiert, muss der Eigentümer jederzeit Zugriff auf relevante Unterlagen, Dienstleistungsverträge, den Status von Verfahren und die jeweils verantwortliche Person für jede Verpflichtung haben. Die operative Delegation darf jedoch nicht zu mangelnder Transparenz führen.

Worauf Sie im Jahr 2027 achten sollten

Stand Oktober 2026 ist es nicht angebracht, 2027 als Beginn eines vermeintlich neuen und einheitlichen Lizenzsystems für die gesamte Costa del Sol darzustellen. Fest steht, dass bereits regionale, kommunale, europäische und nationale Kontrollmechanismen existieren und deren praktische Anwendung sich weiterentwickeln kann. Die Verordnung (EU) 2024/1028, die ab Mai 2026 gilt, schafft einen europäischen Rahmen für die Erhebung und den Austausch von Daten zu Kurzzeitvermietungen. Ihre Entwicklung und die Interoperabilität der Systeme erfordern zwar eine Beobachtung, ersetzen aber nicht die lokalen Kontrollen.

Bevor Sie Preise für 2027 verlängern oder Buchungen annehmen, prüfen Sie, ob Marbella, Mijas oder Fuengirola städtebauliche Vorschriften, die Ihr Gebiet betreffen, genehmigt oder geändert haben; ob es neue Vereinbarungen in Ihrer Gemeinde gibt; ob die andalusische Grundbucheintragung den aktuellen Status der Immobilie widerspiegelt; und ob die Plattformen zusätzliche Informationen anfordern, um die Angebote aktiv zu halten. Konsultieren Sie stets veröffentlichte Texte und geltende Beschlüsse und nicht Schlagzeilen über geplante Einschränkungen, als wären diese bereits in Kraft.