Première vérification : propriété, municipalité et communauté

Il convient tout d'abord d'identifier le bien sans ambiguïté : référence cadastrale, informations d'enregistrement, adresse exacte, configuration du bâtiment et commune concernée. Las Chapas fait partie de Marbella ; il ne s'agit pas d'une commune indépendante. L'emplacement commercial de l'annonce ne détermine pas non plus, à lui seul, les règles d'urbanisme applicables : à l'intérieur des limites de la commune, vérifiez les spécifications de la parcelle et ne vous fiez pas au nom du quartier.

Renseignez-vous auprès de la mairie concernant les informations relatives au plan d'urbanisme. La législation andalouse autorise les communes à imposer des restrictions justifiées à l'hébergement touristique dans certaines zones. Par conséquent, avant d'acheter, de rénover ou de remettre en service une villa, il est indispensable de consulter le règlement d'urbanisme, les conditions municipales en vigueur et toute décision applicable au bien. Il serait imprudent d'appliquer à Mijas ou à Fuengirola une solution obtenue pour Marbella.

Si la propriété appartient à une association de copropriétaires (ce qui peut également être le cas dans les ensembles de villas), consultez l'acte de constitution, le règlement de copropriété et les accords de la communauté. Depuis le 3 avril 2025, la loi sur la propriété horizontale exige généralement l'approbation expresse de la communauté pour démarrer l'activité touristique visée par la loi, à savoir l'accord de la majorité des trois cinquièmes des propriétaires et de leurs parts respectives. La réforme prévoit une disposition pour ceux qui exploitaient déjà l'activité conformément à la réglementation touristique avant son entrée en vigueur. Si cela vous concerne, documentez les dates et votre situation ; ne présumez pas qu'une ancienne publicité équivaut à une activité légale antérieure.

Une divergence entre le bien enregistré, le cadastre et la villa présentée sur les photos peut retarder les démarches ou engendrer des problèmes. Détecter cette divergence avant d'accepter les réservations est généralement moins coûteux que de le faire lors d'une visite.

Registre touristique andalou : consultez le fichier, pas seulement le code

En Andalousie, le cadre réglementaire spécifique relatif aux hébergements touristiques est établi par le décret 28/2016, modifié de manière significative par le décret 31/2024. Pour exploiter un établissement d'hébergement touristique, une déclaration de responsabilité doit être déposée auprès du gouvernement régional, et toutes les exigences applicables au bien et à son exploitation doivent être respectées. Le dépôt de cette déclaration ne garantit pas automatiquement la conformité du bien s'il ne répond pas aux exigences d'urbanisme, légales ou matérielles ; le gouvernement peut ultérieurement vérifier les informations fournies.

L'audit doit vérifier l'identité de l'exploitant, l'établissement déclaré, le nombre de lits proposés et la conformité de l'agencement et des équipements actuels avec les informations officielles. Toute rénovation, changement de propriétaire ou d'exploitant, ou modification des données pertinentes, nécessite un examen des communications et procédures correspondantes. Il convient également de vérifier que le numéro d'enregistrement touristique utilisé dans les publicités correspond bien à l'établissement concerné.

Équipements et fonctionnement : ce que révèle une visite

L'examen des documents doit être complété par une visite. Vérifiez la capacité réelle, le mobilier, la ventilation et la climatisation conformément à la réglementation en vigueur, les informations fournies aux clients, le nettoyage entre les séjours et l'entretien. Ne faites pas la publicité de chambres, d'annexes ou de lits supplémentaires s'ils ne font pas partie de l'unité déclarée ou s'ils ne sont pas conformes à la réglementation en vigueur.

Dans une villa avec jardin, piscine et entrées séparées, des risques spécifiques, non pris en compte dans une liste standard pour appartements, apparaissent : sols glissants, aménagements extérieurs, éclairage nocturne, installations électriques à proximité de l’eau et systèmes d’accès à distance. L’inventaire doit recenser les éléments existants, leur état, les personnes chargées de l’inspection et la manière dont chaque intervention est documentée.

Inscription unique pour les plateformes et obligations envers les invités

À compter du 1er juillet 2025, le Registre Unique des Locations et le Guichet Unique Numérique , gérés par l'État, s'appliqueront aux annonces diffusées sur les plateformes en ligne. Votre numéro d'enregistrement doit être demandé via les canaux dédiés et ne remplace pas l'inscription au registre touristique andalou. Ces deux identifiants ont des fonctions distinctes : veuillez vérifier si votre annonce requiert les deux, qu'ils concernent le même bien et que les informations publiées sont cohérentes.

Par ailleurs, les établissements soumis au Décret Royal 933/2021 doivent respecter les obligations d'enregistrement des documents et de communication des données clients via le canal désigné, notamment SES.HOSPEDAJES le cas échéant. L'externalisation de l'enregistrement ou le recours à une agence ne dispensent pas de l'obligation de préciser par écrit qui collecte, stocke et transmet les données, dans quel délai et avec quelles mesures de sécurité. Veuillez également consulter la procédure relative aux arrivées tardives et aux réservations effectuées par des tiers.

Les informations commerciales doivent être vérifiées : conditions de réservation et d’annulation, prix affiché, services inclus, dépôt de garantie (le cas échéant), capacité maximale et règlement intérieur. Une description précise de la piscine, des escaliers et de l’accessibilité permet d’éviter tout malentendu. Si des serrures connectées ou des caméras de sécurité sont utilisées, le respect de la vie privée, la protection des données des clients et l’emplacement des appareils doivent également être pris en compte ; les caméras installées dans les espaces privés ne constituent pas une solution acceptable pour contrôler l’occupation des lieux.

Piscine, assurances, taxes et gestion des incidents

À Marbella, Las Chapas, Mijas et Fuengirola, la piscine est souvent un critère de réservation déterminant, mais elle représente également un risque opérationnel important. Il est essentiel de se renseigner sur la réglementation sanitaire et de sécurité applicable à la piscine concernée : les exigences varient d’une piscine privée à l’autre, et la location de la villa peut modifier l’analyse. Documentez les procédures d’entretien, les inspections obligatoires, les instructions d’utilisation et les mesures préventives appropriées. Évitez de promettre une surveillance ou des services non fournis.

Vérifiez attentivement la police d'assurance avant de mettre votre bien en location : une assurance habitation standard peut ne pas couvrir les activités touristiques, les dommages causés par les invités ou les réclamations de tiers. Demandez une confirmation écrite de l'usage déclaré, des limites, des exclusions et de la couverture responsabilité civile. Établissez une procédure pour les pannes, les urgences, les plaintes du voisinage et les départs anticipés, avec un interlocuteur local désigné.

À des fins fiscales, conservez une trace de tous vos revenus, commissions, dépenses et justificatifs, et consultez le régime fiscal applicable en fonction de la propriété et des services effectivement fournis. Par exemple, la fourniture de services typiques de l'hôtellerie peut modifier le traitement de la TVA par rapport à un hébergement sans ces services. Ne vous contentez pas de copier la structure fiscale d'une autre villa : de petites différences opérationnelles peuvent avoir des conséquences importantes.

Un audit pratique en trois étapes

1. Avant d'acheter un bien immobilier ou d'en changer la destination : comparez le bien, les règles d'urbanisme, les règlements d'urbanisme, l'agencement du logement et les coûts d'aménagement. En cas de doute, clarifiez la situation avant de fonder votre investissement sur les revenus touristiques prévisionnels.
2. Avant publication : finalisez votre dossier touristique, vérifiez les informations requises par les plateformes, revoyez votre police d’assurance, vos informations de sécurité, votre contrat, votre annonce et vos procédures d’enregistrement des clients. Effectuez une visite test en simulant l’arrivée d’une famille ne connaissant pas le logement.
3. En cours d'exploitation : consigner les incidents et les opérations de maintenance ; examiner les changements au niveau de la communauté, de la municipalité, des plateformes et de la réglementation ; mettre à jour les données d'inscription ou touristiques au besoin. Un calendrier de révision est plus efficace qu'un dossier ouvert uniquement lors des inspections.

En cas de délégation de gestion, le propriétaire doit pouvoir obtenir à tout moment des copies des documents pertinents, des contrats de service, de l'état d'avancement des procédures et l'identité du responsable de chaque obligation. La délégation opérationnelle ne doit pas entraîner un manque de visibilité.

Ce qu'il faut surveiller en 2027

En octobre 2026, il n'est pas pertinent de présenter 2027 comme le début d'un système d'autorisation nouveau et uniforme pour l'ensemble de la Costa del Sol. Ce qui est certain, c'est que des contrôles régionaux, municipaux, européens et nationaux sont déjà en place et que leur application concrète est susceptible d'évoluer. Le règlement (UE) 2024/1028, applicable à compter de mai 2026, établit un cadre européen pour la collecte et l'échange de données sur les locations de courte durée ; son évolution et l'interopérabilité des systèmes nécessitent un suivi, mais ne sauraient, à elles seules, se substituer aux contrôles locaux.

Avant de renouveler vos tarifs ou d'accepter des réservations pour 2027, vérifiez si Marbella, Mijas ou Fuengirola ont approuvé ou modifié des règlements d'urbanisme concernant votre quartier ; s'il existe de nouveaux accords dans votre commune ; si le registre foncier andalou reflète le statut actuel du bien ; et si les plateformes demandent des informations complémentaires pour maintenir les annonces actives. Consultez toujours les textes publiés et les résolutions applicables, et non les titres concernant des restrictions proposées comme si elles étaient déjà en vigueur.